생활경제

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서울 아파트 사려면 자기돈 7억은 있어야... '영끌' 부추긴 정부의 이중성

 금융위원회의 주택담보대출 한도 6억원 제한 조치에 대해 현실과 동떨어진 해석들이 쏟아지고 있다. 연봉 2억원인 상위 1.5% 고소득자가 '불행한 직장인'으로 묘사되는 등 대출 한도를 단순히 가능과 불가능의 이분법적 관점으로만 바라보는 현상이 나타나고 있다.

 

이재명 정부의 첫 부동산 대책이 대출 규제인 것은 주택 가격 급등락의 본질을 외면한 측면이 있다. 행정부가 주택 가격을 실질적으로 조절할 수 있는 수단은 보유세와 취득세를 통해 집값의 현재가치와 미래가치를 조정하는 것이 유일하기 때문이다. 주택 가격 형성의 다른 요소들은 투기적 수요나 대출 금리처럼 행정부가 직접 통제하기 어려운 영역이다.

 

현실에서 6억원이라는 대출 규모는 결코 일반적이지 않다. 통계청의 2024 가계금융복지조사에 따르면, 우리나라 자산 상위 1%조차 평균 3억4647만원의 담보대출만을 보유하고 있으며, 전세금 등 임대보증금으로 평균 1억1671만원을 추가로 빚지고 있다.

 

서울 아파트의 평균 매매가격이 약 12억원, 전세가율이 50%라고 가정해도, 소득 상위 1%조차 현재 보유한 대출과 전세금을 고려하면 추가로 서울 아파트를 구매하기 위해서는 7억원 이상의 자기 자금이 필요하다. 100억원이 넘는 고가 아파트 거래를 제외하면, 6억원의 주택담보대출은 상당히 높은 수준의 대출이라고 볼 수 있다.

 

올해 상반기 서울 아파트 거래량은 월 5000-8000건 수준이었다. 평균 12억원인 매물을 최소 50% 자기 자금으로 구매할 수 있는 사람은 소득 상위 1%인 약 2만명에 불과하다. 지난 18개월 동안 서울 아파트 매매 건수가 9만7047건임을 고려하면, 소득 상위 1% 외에도 약 7만명이 투기적 목적으로 대출을 활용해 아파트를 구매했다고 추정할 수 있다.

 


소득 측면에서 보면, 정부의 대출 규제 6억원 기준은 우리나라 소득 상위 5% 수준에 해당한다. 금융위원회에 따르면 6억원을 30년 만기로 대출받을 경우 월 원리금이 약 300만원으로, 소득 대비 원리금 상환 비율을 안정적인 40% 이하로 유지하려면 월급 930만원(연봉 1억1160만원) 이상이 필요하다. 이는 소득 상위 5%인 약 130만명, 전체 인구의 2.5%에 불과한 수치다.

 

대출 한도 6억원을 비난하는 목소리가 많은 것은 행동경제학의 소유효과와 손실회피 이론으로 설명할 수 있다. 행동경제학자 리처드 세일러의 연구에 따르면, 사람들은 자신이 소유한 물건의 가치를 실제보다 약 두 배 높게 평가하는 경향이 있다. 또한 이득보다 손실에 더 민감하게 반응하기 때문에, 소유한 물건을 팔 때 더 높은 가격을 요구하게 된다.

 

부동산 시장에서는 실제 소유하지 않은 물건에 대해서도 소유한 것처럼 착각하며 높은 가격을 기대하는 현상이 나타나고 있다. 또한 마이클 노턴 교수의 '이케아 효과' 연구에 따르면, 자신의 노력을 들인 제품일수록 그 가치를 과대평가하는 경향이 있다. 부동산 조사에 많은 시간을 투자한 사람들도 이와 유사하게 해당 부동산의 가치를 과대평가할 가능성이 높다.

 

존 리스트 교수는 "거래 경험이 늘어날수록 소유효과는 사라진다"고 주장했다. 지난 18개월 동안 서울 아파트 거래 경험이 있는 인구가 전체의 0.4%, 서울 인구의 2% 미만에 불과한 점도 시장 과열의 원인일 수 있다. 거래 경험이 적으면 자산 가치를 과대평가하는 소유효과가 지속되기 때문이다.

 

정부는 대출 규제보다 보유세와 취득세 조절을 통해 부동산 시장에 접근할 필요가 있다. 서울과 같은 과열 시장에서는 보유세를 높이고 취득세를 낮추는 방식으로, 비수도권 냉각 시장에서는 반대 방향의 세율 조정으로 주택 가치를 조절할 수 있다. 과세 정책이라는 부동산 가격의 본질을 다루지 않는 한, 서울 아파트의 비정상적 가격 책정은 계속될 것으로 보인다.

 

홀인원보다 중요한 건 식후경! 골프장 밥, 굿샷보다 더한 감동!

허기를 달래는 기능적인 식사에 그쳤던 클럽하우스 메뉴는 이제 골프 경험의 만족도를 좌우하는 핵심 요소로 부상하며, 서울, 경기, 제주 등 전국 주요 골프장들이 앞다투어 프리미엄 F&B 전략을 도입하고 있다.이러한 변화의 배경에는 골프 인구의 다변화가 자리한다. 과거 비즈니스 목적의 중장년층 남성 중심에서 최근 젊은 세대와 가족 단위 이용객의 유입이 급증하면서, 클럽하우스 식사에 대한 기대치와 요구사항이 크게 달라진 것이다. 이들은 건강하고 신선한 재료는 물론, 시각적으로도 아름답고 특별한 미식 경험을 추구하며, 단조로운 식단을 탈피한 공유형 메뉴와 경험형 다이닝 서비스에 주목하고 있다. 단순히 배를 채우는 것을 넘어, 라운딩의 여운을 즐기고 동반자들과 소통하는 문화적 공간으로서의 다이닝을 원하는 것이다. 제주도에 위치한 명문 골프장인 더 시에나 제주 컨트리클럽은 제주의 풍부한 지역 특산물을 활용한 차별화된 미식 경험을 골퍼들에게 선사하며 큰 호응을 얻고 있다. 특히 지난봄에는 제주의 명물인 흑돼지로 만든 육전을 무료로 제공하는 깜짝 이벤트를 진행하여 방문객들에게 잊지 못할 추억과 만족감을 선사했다. 더 시에나 제주 컨트리클럽 관계자는 "제주의 신선한 식재료만을 엄선하여 한 상 가득 푸짐하게 담아내는 편백찜은 출시 이후 클럽하우스의 시그니처 메뉴로 확고히 자리매김했다"고 설명했다. 이 편백찜은 흑돼지 항정살, 등갈비, 오겹살, 가브리살, 뽈살 수육 등 다양한 부위의 흑돼지는 물론, 제주 제철 해산물인 전복, 랍스터, 돌문어, 새우 등이 조화롭게 어우러져 골퍼들이 라운드 후 지친 몸에 활력을 불어넣고 에너지를 충전하는 데 최적의 메뉴로 꼽힌다. 신선한 재료의 풍미와 건강까지 생각한 구성은 미식가들의 입맛까지 사로잡고 있다.수도권 대표 명문 골프장으로 손꼽히는 중부CC 역시 클럽하우스 다이닝의 품격을 한 단계 끌어올렸다. 이곳은 기존의 정형화된 식사 메뉴에서 벗어나, 다채로운 프리미엄 단품 요리와 섬세하게 구성된 코스 메뉴를 선보이며 미식의 즐거움을 더하고 있다. 연잎 해삼 삼겹살찜, 블랜빈 소스 전가복, 한우사태 전복 냉채, 부추 등심 탕수육, 관자 크림 뇨끼 등 이름만 들어도 군침 도는 메뉴들은 단순한 식사를 넘어 하나의 예술 작품과 같은 미식 경험을 제공한다. 각 메뉴는 최고급 식재료를 사용하여 전문 셰프의 손길로 정성껏 조리되며, 플레이팅 또한 고급 레스토랑 못지않은 아름다움을 자랑한다. 이는 골퍼들이 라운딩 전후로 편안하고 럭셔리한 분위기 속에서 최상의 미식을 즐길 수 있도록 배려한 결과이다.더 시에나 그룹 관계자는 "클럽하우스 식사는 이제 단순히 배를 채우는 행위를 넘어, 골프 외적인 만족도를 결정짓는 매우 중요한 요소로 작용하고 있다"고 강조했다. 그는 이어 "골프장의 식음 이벤트, 계절별 특성을 살린 코스 메뉴, 그리고 와인 페어링과 같은 섬세하고 전략적인 미식 접근 방식이 앞으로 골프장 선택의 새로운 기준으로 자리 잡을 것"이라고 전망했다. 이처럼 골프장들은 코스 관리와 서비스 품질 경쟁을 넘어, 클럽하우스 다이닝을 통해 차별화된 가치를 제공하며 골퍼들에게 더욱 풍성하고 기억에 남는 경험을 선사하기 위해 끊임없이 진화하고 있다. 이제 클럽하우스는 단순한 식당이 아닌, 골프의 즐거움을 완성하는 미식의 성지로 거듭나고 있다.