생활경제

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서울 아파트 사려면 자기돈 7억은 있어야... '영끌' 부추긴 정부의 이중성

 금융위원회의 주택담보대출 한도 6억원 제한 조치에 대해 현실과 동떨어진 해석들이 쏟아지고 있다. 연봉 2억원인 상위 1.5% 고소득자가 '불행한 직장인'으로 묘사되는 등 대출 한도를 단순히 가능과 불가능의 이분법적 관점으로만 바라보는 현상이 나타나고 있다.

 

이재명 정부의 첫 부동산 대책이 대출 규제인 것은 주택 가격 급등락의 본질을 외면한 측면이 있다. 행정부가 주택 가격을 실질적으로 조절할 수 있는 수단은 보유세와 취득세를 통해 집값의 현재가치와 미래가치를 조정하는 것이 유일하기 때문이다. 주택 가격 형성의 다른 요소들은 투기적 수요나 대출 금리처럼 행정부가 직접 통제하기 어려운 영역이다.

 

현실에서 6억원이라는 대출 규모는 결코 일반적이지 않다. 통계청의 2024 가계금융복지조사에 따르면, 우리나라 자산 상위 1%조차 평균 3억4647만원의 담보대출만을 보유하고 있으며, 전세금 등 임대보증금으로 평균 1억1671만원을 추가로 빚지고 있다.

 

서울 아파트의 평균 매매가격이 약 12억원, 전세가율이 50%라고 가정해도, 소득 상위 1%조차 현재 보유한 대출과 전세금을 고려하면 추가로 서울 아파트를 구매하기 위해서는 7억원 이상의 자기 자금이 필요하다. 100억원이 넘는 고가 아파트 거래를 제외하면, 6억원의 주택담보대출은 상당히 높은 수준의 대출이라고 볼 수 있다.

 

올해 상반기 서울 아파트 거래량은 월 5000-8000건 수준이었다. 평균 12억원인 매물을 최소 50% 자기 자금으로 구매할 수 있는 사람은 소득 상위 1%인 약 2만명에 불과하다. 지난 18개월 동안 서울 아파트 매매 건수가 9만7047건임을 고려하면, 소득 상위 1% 외에도 약 7만명이 투기적 목적으로 대출을 활용해 아파트를 구매했다고 추정할 수 있다.

 


소득 측면에서 보면, 정부의 대출 규제 6억원 기준은 우리나라 소득 상위 5% 수준에 해당한다. 금융위원회에 따르면 6억원을 30년 만기로 대출받을 경우 월 원리금이 약 300만원으로, 소득 대비 원리금 상환 비율을 안정적인 40% 이하로 유지하려면 월급 930만원(연봉 1억1160만원) 이상이 필요하다. 이는 소득 상위 5%인 약 130만명, 전체 인구의 2.5%에 불과한 수치다.

 

대출 한도 6억원을 비난하는 목소리가 많은 것은 행동경제학의 소유효과와 손실회피 이론으로 설명할 수 있다. 행동경제학자 리처드 세일러의 연구에 따르면, 사람들은 자신이 소유한 물건의 가치를 실제보다 약 두 배 높게 평가하는 경향이 있다. 또한 이득보다 손실에 더 민감하게 반응하기 때문에, 소유한 물건을 팔 때 더 높은 가격을 요구하게 된다.

 

부동산 시장에서는 실제 소유하지 않은 물건에 대해서도 소유한 것처럼 착각하며 높은 가격을 기대하는 현상이 나타나고 있다. 또한 마이클 노턴 교수의 '이케아 효과' 연구에 따르면, 자신의 노력을 들인 제품일수록 그 가치를 과대평가하는 경향이 있다. 부동산 조사에 많은 시간을 투자한 사람들도 이와 유사하게 해당 부동산의 가치를 과대평가할 가능성이 높다.

 

존 리스트 교수는 "거래 경험이 늘어날수록 소유효과는 사라진다"고 주장했다. 지난 18개월 동안 서울 아파트 거래 경험이 있는 인구가 전체의 0.4%, 서울 인구의 2% 미만에 불과한 점도 시장 과열의 원인일 수 있다. 거래 경험이 적으면 자산 가치를 과대평가하는 소유효과가 지속되기 때문이다.

 

정부는 대출 규제보다 보유세와 취득세 조절을 통해 부동산 시장에 접근할 필요가 있다. 서울과 같은 과열 시장에서는 보유세를 높이고 취득세를 낮추는 방식으로, 비수도권 냉각 시장에서는 반대 방향의 세율 조정으로 주택 가치를 조절할 수 있다. 과세 정책이라는 부동산 가격의 본질을 다루지 않는 한, 서울 아파트의 비정상적 가격 책정은 계속될 것으로 보인다.

 

모두투어, 가족 맞춤 제주 판타지 선보여

화체육관광부가 후원하는 ‘2025 국내 안전 여행 상품’ 공모에서 우수작으로 선정된 두 가지 제주도 여행 상품을 중심으로 한 기획전을 공식 발표했다.이번 기획전은 여행의 안전성과 지속 가능성을 강화하는 데 중점을 둔 것이 특징이다. 소비자 신뢰를 높이고 안전한 여행 문화를 조성하기 위한 취지에서 추진되었으며, 한국여행업협회는 1차와 2차에 걸친 서류 심사와 발표 평가를 통해 총 9개 여행사에서 27개의 안전 여행 상품을 최종 선정했다. 이 가운데 모두투어는 제주도 여행 상품인 ‘[어싱 투어] 제주도’와 ‘[우리만 효도] 제주도’ 두 개가 우수작으로 선정되며 주목받았다.평가 항목은 상품의 독창성과 일정 구성(40점), 안전 예방 및 정보 제공 체계(35점), 그리고 조직의 안전 운영 시스템(25점)으로 이루어졌으며, 모두투어는 기획력과 안전 운영 시스템에서 고른 점수를 얻어 높은 평가를 받았다.먼저 ‘[어싱 투어] 제주도’는 자연 치유를 콘셉트로 한 웰니스 여행 상품으로, 여행 내내 상업적 요소를 배제하기 위해 ‘노팁·노옵션·노쇼핑’ 정책을 엄격하게 적용했다. 4인 이상 예약 시 단독 출발이 가능해 가족이나 소규모 그룹만의 프라이빗한 여행도 보장된다. 주요 여행 코스에는 제주 자연의 힐링 명소로 꼽히는 소산오름 치유의 숲과 숨골 광장이 포함돼 있다. 특히 최근 주목받는 맨발 걷기 명소인 ‘동이홍이네 황톳길’에서는 문화관광 해설사가 함께해 여행객들에게 더욱 깊이 있는 체험과 자연과의 교감을 제공한다.‘어싱(Earthing)’은 맨발로 자연과 접촉해 신체의 균형을 회복하고 스트레스를 완화하는 활동으로, 웰니스 트렌드 속에서 빠르게 인기를 끌고 있다. 이 상품은 이러한 어싱 체험을 중심으로 꾸려져 자연과의 조화를 통해 마음과 몸의 치유를 추구하는 여행자들에게 안성맞춤이다. 또한, 제주 현지의 특산물과 미식을 체험할 수 있도록 7회에 걸친 식사 일정에 갈치조림, 뿔소라 톳밥 정식, 바나나잎 숙성 흑돼지 등 지역 특산 요리가 포함되어 미식의 즐거움도 놓치지 않았다. 다음으로 [우리만 효도] 제주도는 중장년층을 위한 가족 단독 효도 여행 상품으로 설계됐다. 이 상품 또한 ‘노팁·노옵션’ 정책을 철저히 지키며, 5성급 호텔에서의 연박 숙박과 맛 중심의 일정 구성으로 편안함과 만족도를 높였다. 이동 동선을 최소화해 노약자도 피로감을 덜 느끼도록 배려했다. 주요 방문지로는 산책과 휴식을 겸할 수 있는 비양도, 말등대, 풍차 해안도로 같은 자연 명소가 있으며, 제주 아트 서커스와 국립 제주박물관 등 중장년층에게 친숙한 문화 콘텐츠도 포함돼 여행 만족도를 높인다.모두투어 상품 본부장 이대혁 씨는 “이번에 선정된 두 상품은 최신 제주 여행 트렌드를 반영한 독창적 기획과 안전 운영 시스템 면에서 높은 평가를 받았다”며 “앞으로도 제주를 넘어서 전국 각지로 안전 여행 기준을 확산시켜 나가겠다”고 말했다.이번 ‘2025 국내 안전 여행 상품’ 기획전은 모두투어 공식 홈페이지와 모바일 앱을 통해 자세한 내용과 예약 정보를 확인할 수 있어 여름철 안전하고 특별한 국내 여행을 계획하는 이들에게 좋은 기회가 될 전망이다.안전과 힐링, 프라이빗한 여행 경험을 모두 추구하는 이들을 위한 맞춤형 제주 여행 상품으로서, 이번 기획전은 여행객들에게 새로운 국내 여행 트렌드를 제시하고 있다.