생활경제

생활경제

서울 아파트 사려면 자기돈 7억은 있어야... '영끌' 부추긴 정부의 이중성

 금융위원회의 주택담보대출 한도 6억원 제한 조치에 대해 현실과 동떨어진 해석들이 쏟아지고 있다. 연봉 2억원인 상위 1.5% 고소득자가 '불행한 직장인'으로 묘사되는 등 대출 한도를 단순히 가능과 불가능의 이분법적 관점으로만 바라보는 현상이 나타나고 있다.

 

이재명 정부의 첫 부동산 대책이 대출 규제인 것은 주택 가격 급등락의 본질을 외면한 측면이 있다. 행정부가 주택 가격을 실질적으로 조절할 수 있는 수단은 보유세와 취득세를 통해 집값의 현재가치와 미래가치를 조정하는 것이 유일하기 때문이다. 주택 가격 형성의 다른 요소들은 투기적 수요나 대출 금리처럼 행정부가 직접 통제하기 어려운 영역이다.

 

현실에서 6억원이라는 대출 규모는 결코 일반적이지 않다. 통계청의 2024 가계금융복지조사에 따르면, 우리나라 자산 상위 1%조차 평균 3억4647만원의 담보대출만을 보유하고 있으며, 전세금 등 임대보증금으로 평균 1억1671만원을 추가로 빚지고 있다.

 

서울 아파트의 평균 매매가격이 약 12억원, 전세가율이 50%라고 가정해도, 소득 상위 1%조차 현재 보유한 대출과 전세금을 고려하면 추가로 서울 아파트를 구매하기 위해서는 7억원 이상의 자기 자금이 필요하다. 100억원이 넘는 고가 아파트 거래를 제외하면, 6억원의 주택담보대출은 상당히 높은 수준의 대출이라고 볼 수 있다.

 

올해 상반기 서울 아파트 거래량은 월 5000-8000건 수준이었다. 평균 12억원인 매물을 최소 50% 자기 자금으로 구매할 수 있는 사람은 소득 상위 1%인 약 2만명에 불과하다. 지난 18개월 동안 서울 아파트 매매 건수가 9만7047건임을 고려하면, 소득 상위 1% 외에도 약 7만명이 투기적 목적으로 대출을 활용해 아파트를 구매했다고 추정할 수 있다.

 


소득 측면에서 보면, 정부의 대출 규제 6억원 기준은 우리나라 소득 상위 5% 수준에 해당한다. 금융위원회에 따르면 6억원을 30년 만기로 대출받을 경우 월 원리금이 약 300만원으로, 소득 대비 원리금 상환 비율을 안정적인 40% 이하로 유지하려면 월급 930만원(연봉 1억1160만원) 이상이 필요하다. 이는 소득 상위 5%인 약 130만명, 전체 인구의 2.5%에 불과한 수치다.

 

대출 한도 6억원을 비난하는 목소리가 많은 것은 행동경제학의 소유효과와 손실회피 이론으로 설명할 수 있다. 행동경제학자 리처드 세일러의 연구에 따르면, 사람들은 자신이 소유한 물건의 가치를 실제보다 약 두 배 높게 평가하는 경향이 있다. 또한 이득보다 손실에 더 민감하게 반응하기 때문에, 소유한 물건을 팔 때 더 높은 가격을 요구하게 된다.

 

부동산 시장에서는 실제 소유하지 않은 물건에 대해서도 소유한 것처럼 착각하며 높은 가격을 기대하는 현상이 나타나고 있다. 또한 마이클 노턴 교수의 '이케아 효과' 연구에 따르면, 자신의 노력을 들인 제품일수록 그 가치를 과대평가하는 경향이 있다. 부동산 조사에 많은 시간을 투자한 사람들도 이와 유사하게 해당 부동산의 가치를 과대평가할 가능성이 높다.

 

존 리스트 교수는 "거래 경험이 늘어날수록 소유효과는 사라진다"고 주장했다. 지난 18개월 동안 서울 아파트 거래 경험이 있는 인구가 전체의 0.4%, 서울 인구의 2% 미만에 불과한 점도 시장 과열의 원인일 수 있다. 거래 경험이 적으면 자산 가치를 과대평가하는 소유효과가 지속되기 때문이다.

 

정부는 대출 규제보다 보유세와 취득세 조절을 통해 부동산 시장에 접근할 필요가 있다. 서울과 같은 과열 시장에서는 보유세를 높이고 취득세를 낮추는 방식으로, 비수도권 냉각 시장에서는 반대 방향의 세율 조정으로 주택 가치를 조절할 수 있다. 과세 정책이라는 부동산 가격의 본질을 다루지 않는 한, 서울 아파트의 비정상적 가격 책정은 계속될 것으로 보인다.

 

호텔 예약 불가능? 올여름 숙박시설이 '만실'된 놀라운 현상의 배후

웃도는 무더위가 계속되면서 냉방 시설이 완비된 쇼핑 공간이 '도심 속 피서지'로 각광받고 있다.호텔업계에 따르면 예년보다 일찍 찾아온 폭염 영향으로 주요 휴가지 숙박 시설의 예약률이 급증하고 있다. 롯데리조트 속초는 여름 성수기인 7월 말부터 8월 초까지 객실이 거의 만실 상태에 이르렀으며, 부산 L7해운대는 지난해 같은 기간보다 예약률이 16% 포인트 높아졌다.특히 호텔 내에서 모든 식사와 활동을 해결할 수 있는 '올인클루시브' 패키지 상품이 큰 인기를 끌고 있다. 롯데호텔 제주의 올인클루시브 패키지는 7월 판매량이 전월 대비 두 배로 증가했다. 이 패키지는 2박 전용 상품으로 조식과 석식은 물론, 수영장 풀카페에서 치킨, 자장면, 피자 등의 메뉴를 즐길 수 있는 혜택이 포함되어 있다.호텔신라도 제주와 부산 지역 호텔에서 수영장 식음매장의 짬뽕, 칵테일 등이 포함된 패키지 상품이 호응을 얻고 있다. 서울신라호텔의 경우 투숙 기간 무제한 야외 수영장 이용과 30만원 상당의 호텔 내 식음료 혜택이 제공되는 3연박 패키지가 목표치를 50% 초과할 정도로 인기를 끌고 있다.조선호텔앤리조트의 부산 지역 호텔들도 7월 26일부터 8월 3일까지 예약률이 작년 동기간 투숙률보다 5% 높아졌다. 이랜드파크가 운영하는 강원, 제주 소재 켄싱턴호텔과 리조트는 7월 말부터 8월 초까지 만실이 예상되며, 강원도의 설악밸리와 설악비치는 이미 객실이 모두 채워졌고, 제주권과 경상권도 예약률이 90%를 넘어섰다.도심 속 백화점과 대형마트도 폭염 특수를 누리고 있다. 롯데백화점은 7월 1일부터 13일까지 매출과 방문객이 각각 15% 증가했으며, 같은 기간 현대백화점과 신세계백화점의 매출도 각각 13.7%, 13.5% 늘었다. 특히 7월 11일과 12일 한낮 기온이 36도까지 오르자 에어컨이 가동되는 백화점으로 소비자들이 몰린 것으로 분석된다.여름 정기세일 또한 쇼핑객 증가에 한몫했다. 백화점 3사는 6월 27일부터 7월 13일까지 수백 개 브랜드를 대상으로 최대 50% 할인 행사를 진행했으며, 이른 무더위와 여름 휴가철 쇼핑 수요가 맞물려 매출 상승으로 이어졌다.대형마트도 비슷한 추세를 보이고 있다. 롯데마트는 7월 초반 13일간 매출과 방문객이 전년 동기 대비 5%씩 증가했고, 이마트의 창고형 할인매장 트레이더스는 방문객이 15%나 급증했다.폭염으로 인해 냉방 관련 상품 수요도 크게 늘었다. 롯데하이마트의 에어컨과 선풍기 매출은 7월 초반 13일간 전년 동기 대비 각각 250%, 80%가량 증가했으며, 다이소의 휴대용 선풍기 매출은 두 배 이상 늘어났다.